[부동산] 임차인이 꼭 알아야 할 부속물매수청구권 - 대법원 판례로 본 인정 사례

부속물매수청구권은 임차인이 임대차 종료 시 자신이 설치한 부속물을 임대인에게 매수해 달라고 요구할 수 있는 권리로, 민법 제646조에 근거합니다. 최근 대법원 판례에서는 조명시설, 소방설비, 냉난방기기 등 건물의 객관적 가치를 높이는 시설에 대해 임차인의 청구권을 인정했습니다. 다만 임차인이 차임을 연체하는 등 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 권리가 부정되기도 합니다. 대표적으로 대법원 92다41627 판결은 부속물의 범위를 명확히 제시했고, 최근 판례들은 임차인의 권리를 폭넓게 보호하는 방향으로 발전하고 있습니다. 따라서 임차인은 계약 단계에서 동의 여부를 명확히 하고, 임대인은 시설의 성격을 고려하여 대응하는 것이 중요합니다.

[목차]

1. 부속물매수청구권이란?
   1-1. 민법 제646조 규정
   1-2. 법적 성격과 요건
2. 부속물매수청구권 인정된 판례
   2-1. 대법원 92다41627 판결
   2-2. 임차인의 채무불이행과 권리 제한
   2-3. 최신 대법원 판례(2024, 2025)
3. 인정 사례와 불인정 사례 비교
   3-1. 인정된 사례: 조명·소방설비·에어컨 등
   3-2. 불인정 사례: 건물 구조물·임차인 채무불이행
4. 부속물매수청구권 행사 방법
   4-1. 행사 요건과 절차
   4-2. 분쟁 발생 시 대응 방법
5. 실무적 시사점과 임차인의 유의사항
   5-1. 계약 단계에서의 주의점
   5-2. 임대인·임차인 입장에서의 전략

 

부속물매수청구권 인정된 사례 총정리｜대법원 판례로 보는 법적 기준

임대차계약에서 임차인이 가장 궁금해하는 권리 중 하나가 바로 부속물매수청구권입니다. 특히, 실제 사례에서 이 권리가 인정되는지 여부는 임차인과 임대인 모두에게 실질적인 영향을 미칩니다. 이번 글에서는 부속물매수청구권 인정된 사례를 중심으로 법적 요건, 대법원 판례, 인정 및 불인정 사례, 실무적 시사점을 체계적으로 정리해 드리겠습니다.

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1. 부속물매수청구권이란?

부속물매수청구권은 민법 제646조에서 규정된 권리로, 임차인이 임대차 종료 시 자신이 설치한 부속물을 임대인에게 매수해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 여기서 ‘부속물’이란 건물의 구조적 일부는 아니지만, 해당 건물의 사용 가치를 높이기 위해 설치된 시설이나 설비를 의미합니다. 예를 들어, 에어컨, 조명시설, 소방설비, 간단한 칸막이 등이 대표적인 예입니다.

1-1. 민법 제646조 규정

민법은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속물을 설치한 경우, 임대차 종료 시 임대인에게 그 부속물을 매수하도록 청구할 수 있다고 규정합니다. 즉, 임차인이 계약상 불리한 지위에 놓이지 않도록 보호하는 장치입니다.

1-2. 법적 성격과 요건

부속물매수청구권이 인정되려면 몇 가지 요건이 필요합니다.

1. 임차인이 임대인의 동의를 받아 설치했을 것
2. 해당 부속물이 목적물의 객관적 가치를 증가시킬 것
3. 임차인이 임대차 종료 시 권리를 행사할 것

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2. 부속물매수청구권 인정된 판례

판례는 부속물매수청구권 인정 여부를 구체적으로 밝혀왔습니다.

2-1. 대법원 92다41627 판결

이 사건에서 대법원은 부속물이란 “건물의 구성 부분은 아니지만, 건물의 사용을 편리하게 하고 가치를 높이는 물건”이라고 판시했습니다. 즉, 부속물의 범위를 명확히 정의한 판례입니다.

2-2. 임차인의 채무불이행과 권리 제한

대법원 1990.1.23. 선고 88다카7245, 88다카7252 사건에서는, 임차인이 차임을 연체하는 등 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 부속물매수청구권이 인정되지 않는다고 보았습니다. 이는 임차인의 권리를 보호하는 동시에 임대인의 권익도 보장하는 취지입니다.

2-3. 최신 대법원 판례(2024, 2025)

2024년 대법원 판례(2024다317332, 2024다317349)는 임차인이 설치한 조명시설, 소방설비 등은 부속물매수청구권 행사 대상이 될 수 있음을 인정했습니다. 또한 2025년 5월 선고된 사건에서는 임차인의 점유관계와 임대인의 상계 주장에도 불구하고, 매매대금 채권을 인정한 점에서 의미가 큽니다.

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3. 인정 사례와 불인정 사례 비교

부속물매수청구권이 항상 인정되는 것은 아닙니다.

3-1. 인정된 사례

• 에어컨, 냉난방기기
• 조명시설
• 소방설비
• 건물 가치와 활용도를 높이는 부속적 설비

3-2. 불인정 사례

• 건물의 구조적 일부(벽체, 바닥, 지붕 등)
• 임차인이 임대인의 동의 없이 설치한 경우
• 차임 연체 등 임차인의 채무불이행이 원인일 때

이처럼 부속물매수청구권 인정 여부는 설치 목적과 임대인 동의 여부, 계약 종료 사유에 따라 갈립니다.

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4. 부속물매수청구권 행사 방법

부속물매수청구권을 제대로 행사하려면 절차와 요건을 숙지해야 합니다.

4-1. 행사 요건과 절차

1. 임대차 종료 시 임대인에게 매수 의사 표시
2. 임대인의 매수 거부 시, 법적 절차를 통해 청구 가능
3. 청구 시 부속물의 객관적 가치를 평가하여 매매대금 산정

4-2. 분쟁 발생 시 대응 방법

만약 임대인이 매수를 거부한다면, 임차인은 소송을 통해 권리를 주장할 수 있습니다. 대법원 판례들은 임차인의 권리를 폭넓게 인정하는 경향이 있으므로, 계약과 판례를 근거로 대응하는 것이 중요합니다.

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5. 실무적 시사점과 임차인의 유의사항

5-1. 계약 단계에서의 주의점

임차인은 부속물 설치 전에 반드시 임대인의 동의를 받아야 하며, 이를 계약서에 명시하는 것이 안전합니다. 동의 없는 설치는 권리 행사가 어렵기 때문입니다.

5-2. 임대인·임차인 입장에서의 전략

• 임차인: 부속물 설치 시 가치를 높일 수 있는 시설을 중심으로 하되, 계약 종료 시 권리 행사를 준비해야 합니다.
• 임대인: 임차인의 청구 가능성을 미리 고려하여 계약서 조항을 구체화하는 것이 필요합니다.

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부속물매수청구권 인정된 사례는 판례를 통해 구체적으로 축적되어 왔습니다. 조명시설, 소방설비, 에어컨 등 건물 가치를 높이는 설비는 인정되지만, 건물 구조 자체나 임차인의 불법 설치물은 인정되지 않습니다. 결국 핵심은 임대인의 동의 여부와 설치 목적입니다. 따라서 임차인과 임대인 모두 부속물매수청구권의 법적 성격을 이해하고 계약 단계에서부터 대비하는 것이 필요합니다.

 

 

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