10·15 부동산 대책: 주택담보대출 한도부터 토지거래허가구역까지 한눈에 보기

2025년 10월 15일, 정부가 서울 전역과 경기 일부를 대상으로 한 ‘10·15 부동산 대책’을 발표했습니다. 주요 골자는 대출·거래·지정 3축 규제로, 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 대상지역을 대폭 확대했습니다. 특히 주택담보대출 한도가 시가 15억 원 이하는 최대 6억 원을 유지하되, 15억 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 제한하는 등 대출 규제를 단계적으로 강화했습니다. 아울러 1 주택자 전세대출 이자상환분을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함시키고, 토지거래허가구역 지정 주택은 2년간 실거주 의무가 붙는 등 거래 규제도 확대되었습니다. 이 대책이 실수요와 투자수요에 미치는 영향과 향후 시장 흐름에 대한 대응 전략을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

 

목차

1. 대책 발표 배경과 핵심 방향
2. 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 지정 확대
3. 주택담보대출 한도 및 금융규제 강화
4. 1주택자·전세대출·DSR 적용 확대
5. 실수요자와 투자자의 영향 분석
6. 향후 시장 흐름과 대응 전략
7. 요약 및 결론
8. 참고용 정리표

 

1. 대책 발표 배경과 핵심 방향

정부는 최근 수도권을 중심으로 주택가격 상승세가 다시 가팔라지고, 공급과잉이나 금리 인하 기대감 등이 시장에 유입되면서 과열 조짐을 보인다고 판단했습니다.
특히 서울의 한강벨트 및 수도권 외곽지역에서 투자수요, 갭투자, 풍선효과가 나타나자 이를 사전에 차단하기 위한 수요관리형 규제가 핵심 방향으로 제시되었습니다.
즉 이번 10·15 부동산 대책은 공급정책이 아닌 금융·거래 + 지정지역 3축을 통해 ‘거래와 대출의 문턱을 높여 과열을 억제하겠다’는 메시지로 풀이됩니다.

2. 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 지정 확대

이번 대책의 가장 눈에 띄는 부분은 지역지정 확대입니다.

• 기존에는 강남3구·용산구 중심이었지만 이번엔 서울 전 자치구(25개 구) 전역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 포함되었습니다.
• 경기도에서는 과천·광명·수원 영통구·장안구·팔달구·성남 분당구·수정구·중원구·안양 동안구·용인 수지구·의왕시·하남시 등 12개 지역이 추가로 지정되었습니다.
• 더 나아가, 주택(아파트 및 단지 내 아파트가 포함된 연립·다세대주택)을 대상으로 토지거래허가구역으로 지정해 2025년 10월 20일부터 내년 12월 31일까지 적용됩니다.
  이처럼 지정지역이 대폭 확대되면서 해당 지역에선 대출·청약·전매·실거주 의무 등 다양한 규제가 동시다발적으로 적용됩니다. 
  전문가들은 거래위축과 시장관망으로의 전환 가능성을 제기하고 있습니다.

3. 주택담보대출 한도 및 금융규제 강화

금융쪽 규제도 대폭 강화되었습니다. 이번 대책에서 강조된 부분은 주택담보대출(이하 “주담대”) 한도와 총부채원리금상환비율(DSR) 적용범위 확대입니다.

• 수도권·규제지역 내 주담대 한도가 주택 가격 구간별로 차등 적용됩니다: 시가 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원(기존 유지), 시가 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 주택은 최대 4억 원, 시가 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원으로 축소되었습니다. 
• 담보인정비율(LTV)은 조정대상지역·투기과열지구 지정 시 기존 70%에서 40%로 낮아졌습니다. 
• 스트레스 DSR(대출금리 대비 차주 상환능력 지표)용 스트레스 금리 하한을 기존 1.5%에서 3%로 상향조정했습니다.
• 또한 1주택자의 경우 전세대출 이자상환액까지 DSR 산정에 포함되도록 규정이 확대되었습니다. 
  이처럼 금융 규제가 강화되면 대출이 많은 투자수요자, 고가주택 매수자는 진입장벽이 한층 높아진다는 의미입니다.

4. 1주택자·전세대출·DSR 적용 확대

이번 대책은 단순히 다주택자나 투기수요자뿐 아니라 1 주택자와 전세대출 차주까지 규제 영역이 확대됐다는 점에서 특징이 있습니다.

• 1 주택자가 수도권 규제지역에서 전세대출을 받은 경우, 이자상환액이 DSR 산정에 포함됩니다.
• 또한 규제지역 내 토지거래허가구역 지정 주택을 취득할 경우, 2년 실거주 의무가 붙습니다. 
• 아울러 대출을 받은 이후 전세대출을 보유한 상태에서 고가주택을 취득하면 전세대출이 회수될 수 있다는 조항도 등장했습니다. 
  실수요자에게도 영향을 주는 조항이기 때문에, “내가 투자자가 아니라 실수요자인데도 대출이나 거래에서 불리해지는 것 아닌가”라는 우려가 나온 상태입니다. 

5. 실수요자와 투자자의 영향 분석

투자자 측면

투자수요자나 고가 주택 매입을 고려한 사람에게 이번 대책은 분명 진입장벽을 높이는 신호입니다. 대출 한도 축소나 DSR 강화 등으로 레버리지 활용이 어려워지고, 토지거래허가구역 지정으로 거래 허가절차가 수반되면서 ’ 풍선효과’가 제한될 가능성이 큽니다. 실제로 전문가들은 거래량이 줄고 관망세로 돌아설 수 있다고 봅니다. 
더구나 비주택(오피스텔·상가 등)은 이번 대책 규제에서 상대적으로 제외되었다는 분석도 있습니다.
따라서 투자자는 규제지역인지 여부, 대출 이용 가능성, 실거주 의무 발생 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

실수요자 측면

실수요자라 해도 영향을 완전히 피해 갈 수 있는 건 아닙니다. 예컨대 실거주 목적이더라도 LTV가 낮아지고 대출한도가 줄어드는 만큼 초기 자금 조달이 어려워질 수 있고, 토지거래허가구역 지정 주택에서는 실거주 의무가 붙어 이전·재거주 계획이 있다면 제약이 생깁니다.
다만 일부 서민·생애최초 주택구입자에 대해서는 완화된 LTV 요건이 적용될 여지가 있다는 보도도 있어, 세부 요건을 잘 챙길 필요가 있습니다. 
즉 “나는 실수요자니까 규제 대상이 아니야”라는 안일한 태도보다는, 자신의 대출조건·거주이동 계획 등을 한 번 더 점검하는 게 현명합니다.

6. 향후 시장 흐름과 대응 전략

이번 10·15 대책은 즉각적인 효과를 기대하기보다 관망세 확산 → 거래 위축 → 가격 상승 속도 조절이라는 흐름으로 이어질 가능성이 높습니다. 실제로 전문가들은 “거래량이 급감할 수 있다”면서 “가격이 완전히 안정되기까지는 시간이 걸릴 것”이라는 신중한 전망을 하고 있습니다. 
대응 전략으로는 다음을 추천드립니다:

• 규제지역 여부 및 지정일을 확인하라: 규제 지정일 이후 계약에는 새로운 규제가 적용되므로 계약 전후로 요건이 달라집니다. 
• 대출조건을 꼼꼼히 따져라: 주담대 한도 변화, LTV 축소, DSR 강화 등을 고려해 실제 대출가능액을 시뮬레이션해 보세요.
• 실수요자라면 이전·이사 계획과 실거주 요건을 재점검하라: 토지거래허가구역 지정 주택은 실거주 의무가 붙어 거주 이동에 제약이 생길 수 있습니다.
• 투자자라면 비주택·비규제지역 등 대안시장도 검토하라: 이번 대책에서 아파트 중심으로 규제가 강화된 만큼, 오피스텔·상가 등 다른 시장으로 관심이 옮겨질 가능성도 있습니다.
• 중·장기 흐름을 염두에 두라: 단기적인 시장 혼란이 있을 수 있으나, 공급 측면이나 금리 등 거시변수가 바뀌면 다시 시장 흐름이 바뀔 수 있습니다.

7. 요약 및 결론

이번 10·15 부동산 대책은 서울 전역 + 경기 일부를 대상으로 한 지정지역 확대, 대출 / 거래 / 실거주 규제 강화라는 특징이 있습니다.
특히 고가주택 위주로 대출한도를 축소하고, 실수요자까지 영향을 받을 수 있는 전세대출 / DSR 적용 확대가 돋보입니다.
따라서 실수요든 투자자든 자신의 주택구입 또는 보유 계획을 다시 점검하고, 지역과 금융조건에 맞는 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다.
결국 시장이 ‘거래 위축 → 관망세’ 국면으로 진입할 수 있으나, 규제가 익숙해진 시장에서는 오히려 다른 방식으로 자산이 편입되는 풍선효과가 나타날 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

8. 참고용 정리표

항목	주요 내용	주의사항
대상지역 지정	서울 전역 + 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정됨	지정 전·후 계약 시 규제 적용 시점 확인 필요
주담대 한도	시가 15억 이하→최대 6억 / 15억 초과 ~ 25억 이하→4억 / 25억 초과→2억	재건축·재개발 이주비 대출은 예외 적용됨
LTV / DSR	LTV 70%→40% (기본) / 스트레스 DSR 금리 하한 1.5%→3%	서민·실수요자 요건에 따라 완화 가능성 있음
전세대출 / 1주택자	1주택자도 전세대출 이자상환액이 DSR 대상	보유주택 여부 및 대출상황에 따라 영향 달라짐
실거주 의무	토지거래허가구역 주택 취득 시 2년 실거주 의무 발생	이전·이사 계획이 있는 경우 신중히 고려 필요

 

 

 

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한국경제, 경향신문, 한겨레, WoWtv 등 참고 작성